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百强销售：百强房企1-5月累计销售金额同比增速放缓至8.15%，单月环比下降14.47%，连续第2个月回落。2023年1-5月百强房企累计销售金额为28548.00亿元，同比上升8.15%，累计同比增速相比4月的8.74%有所放缓。百强房企单月全口径销售金额为5491.70亿元，同比上升5.77%，连续4个月保持正增，但与2-4月相比同比增速也明显放缓。5月单月环比下降14.47%，为2月以来连续第2个月环比回落。5月销售回落至低位，我们认为主要原因可能在于：1）积压需求释放后，市场热度继续回落，2）“五一”假期前后市场活跃度不足，房企推盘意愿有所降低。

分梯队来看，TOP21-50与TOP51-100的尾部梯队房企当月销售额同比再度转为负增，中部梯队单月销售额同比增速明显放缓。1-5月，TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企累计销售金额同比增速分别为9.45%/30.46%/21.19%/-1.99%/-8.45%。当月销售金额同比9.43%/18.14%/6.83%/-1.11%/-2.23%，增速较上月变化-19.4/-44.4/-33.8/-21.8/-17.0pct。入榜门槛方面，TOP50门槛同比下降，TOP5、TOP10、TOP20与TOP100全口径累计销售额入榜门槛同比上升。1-5月TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为1399/776/354/144/54亿元，同比增速44.96%/31.45%/3.44%/-16.87%/10.91%。权益口径来看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100入榜门槛分别为1078/502/243/96/36亿元，同比增速分别为84.61%/24.42%/3.10%/-11.64%/-3.76%。集中度方面，2023年1-5月，TOP5与TOP11-20权益累计销售额占比环比提升，与去年同期相比，权益销售额向头部与中部梯队集中。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为30.27%/15.06%/17.63%/22.17%/14.86%，分别变动+0.31/-0.22/+0.15/+0.00/-0.24pct。操盘合作方面，1-5月百强房企操盘金额/全口径金额为88.81%，环比下降0.10pct，同比上升0.78pct。今年1月以来操盘占全口径销售额比例环比持续下降，但与去年同期相比仍保持高位。而权益金额/全口径金额为70.53%，环比下降0.36pct，同比上升0.57pct。

5月多数房企单月销售额环比回落，累计销售额同比负增房企数量增加。从5月环比指标来看，多数房企单月销售业绩环比下降。百强中有73家企业单月销售额环比下降，其中44家环比增速在-30%至0%之间，29家5月销售额环比降幅超过30%。从1-5月累计同比指标来看，两年均上榜的百强房企中，有37家销售额相比于去年同期增长，另有39家房企累计同比下降。国央企优势仍在，销售额累计同比增速均值略有降低。Top40房企榜单中，国央企累计销售额同比增速均值为57.74%，民企均值为1.46%。国企方面，19家国央企中有16家累计同比正增，保利置业、国贸地产、越秀地产增速超过100%。民企方面，12家民企中滨江集团、伟星房产、卓越集团、龙湖集团和美的置业5家累计同比正增，其他民营房企累计同比下滑。部分区域型民企表现突出，出险房企销售额同比跌幅较大。

融资：5月房企发债规模处在年内低位。5月房企境内外债券融资规模496.91亿元，环比下降28.72%，同比下降16.56%。其中，境内债发行275.22亿元，同比下降43.74%。境外债发行221.69亿元，同比上升108.47%。品种方面，各类境内债券发行规模均环比下降。

5月境内债平均期限延长，发行利率环比下行，降至年内较低水平。5月房企发行境内债加权平均期限6.08年，环比上升0.22年。境内债加权平均利率3.26%，环比下降42bp，发行利率降至年内较低水平。境外债方面，境外债券期限环比延长、利率下降。分上市情况来看，5月A股上市房企发行境内债114.85亿元，同比下降21.07%。非A股上市房企发行境内债160.37亿元，同比下降53.34%，同比跌幅扩大。发行主体方面，5月国有房企发债230.22亿元，同比下降49.9%，平均期限6.77年，环比上升0.9年，平均利率3.20%，环比下降48bp。民企发债规模25.00亿元，规模略高于2022年月度均值（23.72亿）。5月碧桂园发行了2笔面额合计17亿的2年期中票，利率分别为3.80%、3.95%；新希望五新实业发行了1笔面额8亿的3年期中期票据，利率4.10%。

5月房企境内债实质违约事件增加。5月无境外债违约事件。境内债方面，共有10笔境内债展期、3笔债券实质违约。与4月相比（4例展期、1例实质违约），5月境内债实质违约事件数量再度增加。债务到期压力方面，截至2023年5月31日，房企6-9月债务到期规模分别为731.33亿元、1008.19亿元、839.28亿元、1008.48亿元，7-9月偿债规模较高。

核心城市基本面仍有支撑，关注6月半年冲刺节点销售表现。我们认为销售复苏强度分化或将是今年房地产行业的主旋律，全国市场的整体销售可能继续呈现弱复苏态势。头部国央房企销售与融资具备较大优势，小型房企和民营房企表现依然承压。

投资逻辑方面，我们建议重点聚焦在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强，并且估值处于近一年以来底部区间的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展等。

风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。